Почему при ипотеке сначала платятся проценты

Почему по ипотеке сначала гасятся проценты?

Почему при ипотеке сначала платятся проценты

Выбранная схема расчетов по жилищному кредиту влияет на общую сумму переплаты. На размер выплаты сказывается не только ставка, срок оплаты, но и условия на которых будет погашаться долг.

Рассмотрим особенности аннуитета, при котором клиенты жалуются, что по графику в первые годы они платят только проценты.

Подписание договора

Выбор программы кредитования осуществляется клиентами банка на основе ключевых критериев ипотеки, но вот схема погашения не всегда входит в их число. Когда кредит идет без залога, то клиентам не дают выбора, всегда предлагают аннуитет. При крупном залоговом займе всегда есть возможность сэкономить, если взять ссуду с погашением по классической схеме.

Перед подписанием договора заемщика обязательно знакомят с графиком оплаты. Законодательно разрешено погашать досрочно большими суммами, главное, не меньше той, что указана по договору. Как правило, по документам расписана дата и размер взноса вплоть до закрытия задолженности.

На уровень переплаты влияют срок, % и форма погашения (аннуитет или дифференцированная система). После подписания всех бумаг поменять вариант расчета процента еще можно будет через кредитный комитет, но это новая заявка и не факт, что банк одобрит новый вариант. Так что следует быть внимательным с этим вопросом.

Аннуитетные платежи

При такой схеме начисления процентов клиенту необходимо оплачивать задолженность равными суммами. Это одинаково удобно для залоговых и беззалоговых кредитов. Структура платежа неравная.

Дело в том, что в первые годы оплаты ипотеки, допустим, нагляднее всего это видно по графику на 30 лет, человек гасит больше процентов, чем тело займа. В итоге первые 5 лет, если скрупулезно просмотреть документы, задолженность ровным счетом почти не изменится. Клиентов банка этот факт немного смущает.

Почему по ипотеке сначала платятся проценты? В этом кроется суть начисления сложного %-та. Но во второй части графика становится ясно, что в большая часть задолженности идет на убыль, и тогда тело ссуды составляет примерно 90% от размера платежа.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

К достоинствам аннуитета можно отнести следующее:

  1. Ежемесячный долг фиксированный, так что можно подстроить бюджет семьи под кредит.
  2. Для финансовых учреждений выгоднее выдача по аннуитетной форме, так что они охотнее дают добро на выдачу денег.
  3. Плата ниже, чем в классической схеме начисления %-ов, а это позволяет взять больше денег взаймы.

Недостатки, естественно, связаны с большей переплатой. В итоге клиенты, если есть выбор, стараются отказываться от аннуитета.

Кому выгодны фиксированные платежи

Для начала понятно, что более высокий процентный доход важен банкам. Но при этом часть клиентов тоже остаются в плюсе. Это связано с тем, что не у всех доходы позволяют заполучить кредит с дифференцированной оплатой.

У тех людей, кто имеет фиксированный достаток, придется кстати такое начисление процента. Помимо этого, всегда можно позволить себе более дорогое жилье, ведь в первые годы сумма оплаты ниже, чем при классическом графике.

Можно с точностью сказать, что аннуитет выберут те люди, которые планируют погасить долг всего за пару лет или наоборот, взяв ипотеку на долгий срок, хотят закрывать ее досрочными погашениями.

Все дело в том, что %-ы начисляются на остаток задолженности. А при сокращении суммы по ипотеке будет меняться структура аннуитетного платежа. И есть тут 2-а варианта: просить пересчитать график, тогда выплата в месяц уменьшиться, или потребовать скостить срок обслуживания кредита.

Кстати, банковские сотрудники уверены в том, что когда человек планирует выполнять оплату большими суммами, чем это указано в договоре, то неважно, какая будет выбрана форма закрытия займа. Такая стратегия позволит избежать излишнего удорожания жилья.

При подсчете каждой копейки, когда нужна минимальная переплата, а больших поступлений кроме зарплаты не предвидится, лучше брать дифференцированные платежи.

В обеих схемах подсчета %-ов есть свои преимущества и недостатки, именно поэтому каждый плательщик сам выбирает для себя, какой вариант предпочтительнее. Но на деле банкиры зачастую навязывают определенную программу кредитования.

Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

Но если был подписан аннуитетный график, все равно схему погашения процентов, а потом самой задолженности можно изменить, если вносить в кассу больше. Всегда стоит помнить, что ипотечное соглашение – долгосрочная сделка.

Важно заранее ознакомиться с графиком платежей, требованиями и обязательствами по кредитному и ипотечному договорам, уточнить конечную сумму переплаты, реальную процентную ставку и расходы на оформление. Именно последние затраты чаще всего не учитывает заемщик, пока не сталкивается с ними за пару дней до сделки.

Источник: https://kreditorpro.ru/pochemu-po-ipoteke-snachala-gasjatsja-procenty/

Ипотека без переплаты

Почему при ипотеке сначала платятся проценты

Фойе банков сотрясают протесты валютных ипотечников, однако граждане продолжают оформлять кредиты. Существует несколько базовых правил, которые позволяют минимизировать риски.

Кредит должен быть в той валюте, в которой заемщик повышает основной доход, а ежемесячный платеж должен быть не больше, чем 30% от размеров дохода.

Так можно сохранить привычный уровень жизни и создать «подушку безопасности» на случай форс-мажора.

Это уже очевидные правила. Однако при оформлении кредита есть ряд других подводных камней, которые следует учесть.

Обратите внимание, зачастую реальная ставка ипотеки может оказаться значительно выше той, которую указывают в рекламных проспектах.

Фиксированная или плавающая ставка

Ставки по ипотечным кредитам рассчитываются исходя из ключевой ставки Центрального банка. Сейчас она составляет 11% годовых, поэтому ставки по ипотечным кредитам без государственной поддержки начинаются от 13,5% годовых.

В рамках программ субсидированной ипотеки кредит можно взять под 11–12%, выпадающие доходы банка компенсирует государство. Но этот механизм действует только для кредитов с фиксированной ставкой, которая неизменна весь срок кредита.

Также есть кредиты с плавающей ставкой, которая может непредсказуемо меняться. Рублевая ипотека рассчитывается по ставке MosPrime, для валютной ипотеки, в свете последних потрясений уже отошедшей в прошлое, используется LIBOR.

Резкие колебания плавающей ставки связаны с тем, что она корректируется в зависимости от состояния рынка.

Так, плавающая ставка, которая привязывается к MosPrime, рассчитывается по ставкам, которые предоставляют крупнейшие российские банки.

«Это переменная величина, что ярко видно на следующем примере. В начале 2015 года индекс составлял 23,52%, в июне — 13,42%, в ноябре — 11,82%. Как результат — заемщик, выбравший ипотеку с плавающей ставкой, сталкивается с непрогнозируемыми ежемесячными платежами», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

Качество кредитов, выданных населению, стало хуже, чем в кризисном 2008 году. Просрочены каждый десятый потребительский кредит и каждый пятый… →

На момент оформления кредита плавающая ставка может казаться крайне выгодной, но следует понимать, что она может еще неоднократно меняться.

«Если ситуация в экономике изменится, то MosPrime может вырасти практически в 2–3 раза,

что мы видели в ноябре 2014 года, и тогда заемщику придется платить значительно больше», — констатирует первый заместитель правления банка «Югра» Юрий Мельников.

Оптимальный срок — 20 лет

Фиксированная ставка стабильна, но может оказаться выше, чем говорится в рекламе, поскольку для каждого заемщика она рассчитывается индивидуально.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка — таким образом банки минимизируют свои риски. Минимальный первоначальный взнос составляет 10–15% от стоимости квартиры. Также разработаны программы без первоначального взноса, но их крайне мало. Есть возможность получить кредит, отдав в залог другую квартиру (она должна быть на 20–30% дороже той, на которую берут ипотеку).

Стоит отметить, что размер кредита не определяет уровень ставки, но, если сумма превышает 8 млн руб., уже нельзя воспользоваться госпрограммой по субсидированию ставки (в этом случае благодаря госдотациям ставка фиксируется на уровне 12%), и придется оформлять ипотеку уже по стандартной программе с более высокими ставками.

Чем меньше срок кредитования, тем выше ставка. Минимальный срок кредитования сейчас — пять лет. Оптимальный срок кредитования при этом — 20 лет, он позволит сформировать наиболее удобный платеж.

Если срок меньше, то платеж может ощутимо увеличиться, если больше, то вырастает переплата по процентам. Разница между платежами по кредиту на 20 и на 30 лет — в среднем 1,5 тыс. руб.

Впрочем, следует учесть, что большинство банков готовы предоставить заем с таким расчетом, чтобы последний платеж приходился не позднее чем на 65, а то и 60 лет заемщика.

Чем меньше доходы, тем выше ставка

Также размер процентной ставки определяется формой подтверждения дохода. «Например, при предоставлении официальной справки по форме 2-НДФЛ — ставка ниже на 0,5–1%, если, напротив, у заемщика «серый» доход или он зарегистрирован как ИП — больше на тот же процент», — пояснил Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet.

Кредитное здоровье россиян пошатнулось. Сейчас 18% заемщиков имеют кредит, просроченный на 60 дней и более. Это рекордный показатель с 2008 года… →

К рассмотрению принимается не только доход, подтвержденный официальной справкой 2-НДФЛ, но и те средства, получение которых заемщик может заверить справкой по форме банка.

При этом у ряда банков есть ипотечные программы, которые не требуют подтверждения дохода.

В этом случае увеличивается первоначальный взнос (он должен быть не менее 40%), а процентная ставка будет на 0,6% выше средних показателей.

Для рассмотрения заявки по программе без подтверждения дохода достаточно предоставить заполненную анкету банка, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность: водительские права, загранпаспорт, ИНН, СНИЛС. Рассмотрение заявки в таком случае занимает всего несколько дней.

Дополнительные сборы

Утвержденная процентная ставка также может вырасти за счет дополнительных сборов.

«При расчете полной стоимости кредита учитываются все расходы клиента, связанные с получением кредита, такие как страховка, комиссии банка и т.д.», — говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб».

В некоторых банках для оформления ипотеки с минимальными процентными ставками необходимо уплатить единовременную комиссию в размере от 1,5 до 3,5% соответственно, чем больше комиссия, тем меньше ставка.

«У заемщика есть право выбора: либо минимальная процентная ставка при условии выплаты комиссии, либо повышенная ставка без уплаты комиссии», — рассказывает Новиков.

Ряд банков также берет комиссию за выдачу кредита и сопровождение сделки, ее размер — в среднем от 1 до 1,5% от суммы кредита. Выплатить ее надо в момент выдачи кредита. В ряде банков этот платеж можно отменить, но тогда повысится ставка по кредиту.

После приобретения права собственности на квартиру надо будет провести оценку недвижимости. Впрочем, тут расценки относительно невысоки — от 3 тыс. до 8 тыс. руб.

Страховка

Кроме того, в ставку закладывается страховка, причем банки хотят обезопасить себя от большого количества рисков.

Правительство не будет расширять программу субсидирования ипотеки на вторичное жилье. Эксперты ожидали, что поддержка повысит спрос на 20%, но теперь… →

В обязательном порядке страхуется риск повреждения и утраты квартиры (после приобретения права собственности на квартиру размер — примерно от 0,15 до 0,3% от суммы кредита ежегодно).

Рекомендуется застраховать жизнь и потерю трудоспособности (размер страховки определяется страховой компанией в зависимости от возраста, пола, места работы, перенесенных болезней клиента). Страховка ежегодная и обычно стоит от 0,3 до 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Это добровольная страховка, но при отмене страхования большинство банков повышают процентную ставку.

Также можно оформить страховку от риска потери работы, размер которой составляет в среднем 1% от суммы кредита. В случае если заемщик будет уволен с основного места работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту будет погашать страховая компания.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/31_a_8047229.shtml

МОСКВА, 30 сен — РИА Новости, Мария Салтыкова. Покупка квартиры — лучшая инвестиция: по итогам недавнего опроса ВЦИОМ, так считает почти половина россиян.

Накопить на жилье самостоятельно, однако, удается немногим; популярность ипотеки в последние годы растет.

Почему затраты часто не окупаются и что делать тем, кто ощущает, что попал в кабалу на долгие годы, — в материале РИА Новости.

Почему молодые семьи платят за ипотеку до 70% доходов

«Главное про ипотеку — все банки врут», — говорит менеджер Евгений (имя изменено, свою историю он согласился рассказать на условиях анонимности).

«Платишь им как в том кино: из 62 тысяч рублей ежемесячного платежа 60 тысяч идет на уплату процентов, а еще 2500 рублей — на основной долг.

То есть спустя три года из 12 лет я по-прежнему должен банку 3,9 миллиона рублей, а уже выплаченные 2,9 миллиона рублей — это были проценты вперед».

Тридцативосьмилетний москвич с женой решили взять кредит на жилье в 2014 году, за полгода до очередного финансового кризиса в России. Пару вынудили к этому семейные обстоятельства. «В мае нашему ребенку было уже 3,5 года, и жить втроем в однушке становилось сложновато», — вспоминает заемщик.

Единственным выходом казалось — улучшить жилищные условия. Вариант с арендой муж с женой решили исключить: отдавать не меньше 40-45 тысяч рублей в месяц за чужую квартиру все-таки не хотелось. Поиски нового жилья заняли около двух месяцев. Сначала пара хотела взять жилье в новостройке, но затем решила выбрать вторичное жилье, чтобы не переплачивать за ремонт.

«Трешку» в соседнем со своим доме в Одинцово удалось найти с помощью знакомых. Чтобы ее купить, нужен был кредит в 4,5 миллиона рублей, его взяли в крупном госбанке по ставке в 13,5%.

На первоначальный взнос в 1,5 миллиона рублей жена Евгения оформила потребительский кредит в крупном коммерческом банке.

Как зарплатному клиенту по телефону ей предложили сделать небольшую скидку, но на этапе подписания договора ставка выросла с 14 до 15%.

Ежемесячный платеж по кредиту на первоначальный взнос составил 49 тысяч рублей, по ипотечному — 62,5 тысячи рублей. Зарплата обоих супругов — чуть больше 150 тысяч рублей (средняя зарплата в Москве — около 70 тысяч рублей. — Прим. ред.

), на оплату обоих кредитов в итоге уходит 70% бюджета: по словам Евгения, это будет длиться еще полтора года — до тех пор, пока они не выплатят хотя бы первый кредит.

Попытка рефинансировать ипотечный кредит по ставке 10% вместо 13,5% в том же госбанке обернулась новыми расходами: банк потребовал 30 тысяч рублей за переоформление договора.

Несмотря на все, заемщик уверен — принятое решение для семьи было единственным вариантом. Ипотечный кредит паре осталось выплачивать девять лет. «Квартира за это время не окупится, но жить надо комфортно — и ребенку давать такую возможность», — убежден Евгений.

Сын пары в этом году пошел в первый класс, по словам отца, сейчас у мальчика своя комната, где он учит уроки, — для семьи это стоило затраченных усилий.

Рождение второго ребенка супруги планируют отложить до момента, когда удастся полностью рассчитаться с первым кредитом.

Как уменьшить долговую нагрузку

Не каждый заемщик может рефинансировать свой кредит, отмечает независимый финансовый советник, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Саида Сулейманова.

Для этого должны соблюдаться два условия: во-первых, ни по одному из кредитов не должно быть просрочек, во-вторых, в ипотечном договоре должен быть пункт о том, что кредитор может дать согласие на смену залогодержателя или может рассмотреть возможность перекредитоваться у него самого.

В случае Евгения есть два способа: рефинансировать кредиты в том же банке, где они взяли ипотечный заем, либо сделать это хотя бы с одним ипотечным кредитом. На остаток задолженности в этом случае выдается новый кредит — уже по меньшей ставке. Но здесь нужно смотреть на ситуацию конкретного заемщика.

«Средневзвешенная ставка у этой пары будет в районе 14%, а текущие ставки могут отличаться. Так что сейчас им имеет смысл рассматривать только рефинансирование ипотечного кредита», — считает финконсультант.

При досрочном погашении кредитов обычно рекомендуется начинать с более дорогих (с более высокой процентной ставкой), но в случае Евгения, по словам Сулеймановой, по возможности лучше погасить сначала заем на жилье: кредит был взят на более долгий срок, и его сумма намного больше, поэтому снижение ставки при рефинансировании даст больший эффект.

«Аннуитетный платеж (равными платежами каждый месяц, как у Евгения. — Прим. ред.) предполагает, что в первую половину срока гасятся только проценты, и остаток долга там практически не уменьшился. С этой точки зрения выгоднее гасить ипотечный кредит в первую половину срока: разница в 3,5 процентного пункта сейчас дает ощутимую разницу в погашении кредита», — говорит эксперт.

Кроме того, у пары есть возможность получить налоговые вычеты, которые они могут использовать для погашения потребительского кредита. Что касается платы за переоформление договора при рефинансировании — банки имеют такое право, но это должно быть обусловлено текущим договором, отмечает Сулейманова.

«Если залогодержатель меняется, банку надо снять обременение, погасить предыдущий кредит, а затем снова наложить обременение в регистрационной палате. Это требует расходов, но не в такой степени — там госпошлина гораздо меньше», — поясняет эксперт. Но если кредитор тот же, правомерно спросить у банка, откуда такая комиссия.

Правда, некоторые банки сейчас запрещают заемщикам уходить к другим кредиторам.

Молодым семьям, которые только собираются взять кредит, стоит также посмотреть специальные программы кредитования на сайте АИЖК, например «Жилье российской семье».

Молодой считается семья, где одному из супругов не больше 35 лет. Сейчас для них запущен ряд льготных программ в регионах, в том числе для бюджетников (учителей, медиков, молодых ученых и некоторых других категорий). Наличие ребенка при этом увеличивает шансы на льготы, указала консультант.

Как можно сэкономить на покупке жилья и ипотечном кредите

Выплачивать ипотеку всегда тяжело, но, по опыту некоторых других заемщиков, способы снизить затраты (если в семье пока нет маленьких детей) все-таки есть. На что нужно обращать внимание на каждом этапе?

Максим Глазков, шеф-редактор Сравни.ру (интернет-портал о личных финансах):

— Мы с женой брали ипотеку в июне 2014 года. Тогда у нас был такой выбор: снимать квартиру в Москве за 30 тысяч рублей или платить столько же по ипотеке. В итоге мы выплатили кредит досрочно, примерно за полтора года вместо пяти лет, и еще заработали 550 тысяч рублей на процентах по вкладу и налоговых вычетах.

Что нам помогло: во-первых, мы изначально отказались от покупки жилья в Москве.

На выбранную нами «двушку» в строящемся жилкомплексе в Лобне — это 15 километров от МКАД, нужно было всего 4,1 миллиона рублей. В столице бюджеты другие: 8-10 миллионов накопить тяжелее.

Ездить до работы полтора часа для меня не проблема, до этого я жил в Орехово-Зуеве — каждый день на дорогу у меня уходило по шесть часов.

Во-вторых, небольшой «запас прочности» у нас был: несколько лет до этого мы пытались накопить на жилье сами, но 1,3 миллиона все-таки не хватило.

В итоге мы заняли недостающую сумму в Сбербанке по ставке 12% годовых на пять лет (выбрать другой банк было нельзя, наш застройщик был аккредитован именно там).

С каждой зарплаты после этого мы досрочно гасили по 10-20 тысяч рублей в дополнение к основному платежу.

В-третьих, нужно обращать внимание на детали при подписании договора. Отдельная тема — страхование жизни: у рекомендованной Сбербанком компании она стоила 20 тысяч рублей. Однако у банка есть и другие аккредитованные страховщики: мы выяснили стоимость полиса у всех и в итоге оформили страховку за 1800 рублей.

У некоторых компаний есть договоры с автоматической пролонгацией, здесь главное — следить, чтобы стоимость услуги каждый год пересчитывалась, исходя из фактического остатка долга.

Перед заселением нам пришлось делать ремонт: квартира была абсолютно пустой, поэтому сначала мы продолжали снимать другое жилье.

Деньги оставались только на еду и транспорт, все остальное шло на ремонт, вклад и досрочное погашение. Но в декабре 2014 года нам повезло: мы удачно воспользовались паникой на банковском рынке. Тогда ЦБ повысил ключевую ставку до 17% годовых, и ставки по вкладам за несколько дней выросли с 10 до 23% годовых.

Мы открыли вклад под 19% годовых на один год, и все свободные деньги направляли туда. Наша ипотека стоила 12%, поэтому «сверху» от вклада у нас оставалось 7%.
В мае 2015 года мы получили налоговый вычет — больше 300 тысяч рублей, эти деньги мы тоже разместили на депозите.

Когда его срок подошел к концу, мы полностью погасили ипотеку и еще заработали на процентах примерно 70 тысяч рублей. Вместе с налоговыми вычетами выгода составила 550 тысяч рублей. Таким образом, мы вернули кредит за один год и три месяца.

Квартира после этого подорожала: мы покупали ее за четыре миллиона 70 тысяч рублей, а когда дом поставили на учет, ее кадастровая стоимость выросла до 5,8 миллиона рублей.

Источник: https://realty.ria.ru/20170930/1505898508.html

7 лайфхаков от ипотечных заёмщиков: как меньше переплачивать по кредиту?

Почему при ипотеке сначала платятся проценты

Как пишет наш читатель Roma Kopylov, существенно выгоднее заключить договор в страховой компании из списка страховщиков, отвечающих требованиям банка, чем поручить банку выступить посредником и оформить вам полис, тем более если его стоимость будет включена в тело кредита.

Напомним, что при ипотечном кредитовании заёмщик должен застраховать залог, свою жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности на квартиру (титул).

По опыту другого заёмщика – Павла Каратаева, речь идёт об экономии в размере 35-40%. Так, сотрудник банка оформил ему страховку стоимостью 20 тыс. рублей за каждый год без уменьшения суммы, на третий год он отказался от неё и оформил полис напрямую в страховой из списка одобренных банком уже за 12 тыс.-13 тыс. рублей.

2. Даже любые свободные пару тысяч, внесённые досрочно, помогут сэкономить

Inna Churilova оформила ипотеку на 7 лет. Её ежемесячный платёж составлял около 20 тыс. рублей. За весь срок она должна была переплатить банку 448 тыс. рублей, в итоге вернула кредит за год и заплатила всего 84 тыс. рублей.

«Я сразу понимала, что платить буду досрочно, – рассказывает Инна. – Первый раз я заплатила 30 тыс. рублей, то есть досрочно внесла 10 тыс. и увидела, что у меня появилась экономия по процентам в эти же 10 тыс. Поэтому любые лишние пару тысяч кладите на тело долга».

Будем честными, небольшие суммы убедить себя вносить досрочно легко, они и так погоды не сделают, а вот «оторвать» от себя крупную сумму гораздо сложнее. На этот счёт у другой заёмщицы – Натальи Бессоновой есть своя хитрость.

«Лайфхак «как мотивировать себя отдавать большие суммы (например, премии) на ипотеку, а не на новые туфли»: я в уме просчитываю, что со 100 000 отданных вперёд денег ежемесячный платёж уменьшится примерно на 1,5 тысячи, что в год составит 18 тысяч, почти пятая часть суммы. Меня этот факт греет», – делится она.

3. Досрочные платежи активнее всего нужно вносить в первые годы кредитования

Как объясняет Дмитрий Бестсонов, структура аннуитетных платежей построена таким образом, что первые несколько лет почти весь ваш ежемесячный платеж – это проценты по ипотеке.

«В течение срока структура плавно меняется в сторону тела кредита. В конце срока почти весь платёж – это уже практически только сам кредит.

Поэтому чем больше вы выплатите в самом начале, тем в целом меньше переплатите банку процентов за пользование кредитом», – заключает заёмщик.

Кстати, у Дмитрия большой опыт в этом вопросе: за счёт кредитных средств он покупал две квартиры и горел на валютной ипотеке (по этой причине потерял первую квартиру).

4. При досрочном погашении выбирайте опцию «уменьшение ежемесячного платежа»

При частичном досрочном погашении банк может предложить заёмщику выбрать, что произойдёт после внесения платежа – уменьшится срок ипотеки или сократится ежемесячный платёж. По словам Дмитрия Бестсонова, лучше выбрать второй вариант.

«Многие уменьшают срок, потому что им кажется, что 20 лет финансовой кабалы – это ужас, от которого они и хотят избавиться побыстрее. Кроме того, платёж не уменьшается и не возникает соблазна высвободившиеся деньги пустить на ветер.

А я для себя выбрал именно уменьшение ежемесячного платежа. Мне не важно, что срок у меня не сокращается, ведь в обоих случаях тело кредита уменьшается одинаково.

Зато у меня высвобождаются средства, и если вкладывать их опять же в опережающие платежи, то получается, что переплата по процентам на выходе будет меньше», – делится Дмитрий.

Ещё один плюс такого выбора – в подстраховке на случай потери работы. «Согласитесь, будет легче, если к этому моменту вы свой платёж сократите, скажем, с 60 тысяч до 30 тысяч. Так вы дольше будете «на плаву» пока ищете новую работу», – рассуждает ипотечный заёмщик.

5. Досрочный платёж лучше вносить сразу после списания ежемесячного

Когда заёмщик вносит досрочный платёж до или после обязательного платежа, то не вся сумма направляется на погашение тела кредита – часть «съедают» проценты, которые успели набежать с момента списания обязательного платежа, продолжает наш опытный эксперт Дмитрий Бестсонов. Но зато при следующем ежемесячном платеже большая часть будет направлена на погашение основного долга, потому что срок пользования кредитом с момента последнего платежа будет уже не месяц, а меньше.

«И на выходе оно, наверное, получается то же самое, но за одним исключением. Я заметил, что чем позже после ежемесячного платежа вы вносите досрочный, тем меньше сумма, на которую уменьшается ваш ежемесячный платёж. Поэтому платёж вперёд лучше вносить сразу же после списания ежемесячного», – советует он.

6. Супругам выгоднее оформить квартиру на двоих

Со стоимости купленной квартиры можно получить налоговый вычет, максимальный размер которого не может превышать 260 тыс. рублей. И если недвижимость была куплена после 1 января 2014 года, то каждый из супругов может получить вычет в пределах этой суммы, то есть совокупно получится уже 520 тыс. рублей. Главное, чтобы оба супруга были собственниками жилья и наёмными сотрудниками.

«Когда брали ипотеку, посовещавшись, решили оформить на жену, она индивидуальный предприниматель. В банке нам сказали, что «ипешникам» дают ипотеку с большой охотой, если бизнес полностью белый и нет проблем с отчётностью.

Ипотеку нам дали, но не предупредили, что для ИП есть «нюансы» по налоговым вычетам. В общем, у жены ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) 6%, и в этом кроются те самые «нюансы». Если квартира оформляется на ИП с УСН 6%, то налоговые вычеты по закону не полагаются.

Поэтому чтобы получить вычет хотя бы второму супругу, необходимо разделить доли собственности на приобретённую в ипотеку квартиру.

Поэтому если будете брать ипотеку на ИП с УСН 6%, заранее согласуйте разделение собственности на квартиру, можно даже не в равных долях, чтобы получить вычет больше», – советует ипотечный заёмщик Владимир Сляднев.

7. Выгоднее оформить ипотеку с дифференцированным платежом

Дифференцированный платёж подразумевает, что сумма платежа будет меняться в зависимости от срока – первые годы она будет высокой, но с течением времени начнёт постепенно снижаться.

В случае аннуитетной схемы заёмщик вносит весь период одинаковые суммы, но только первое время основная часть этих денег уходит на погашение процентов по ипотеке, само же тело кредита возвращается очень маленькими частями.

«Дифференцированный тяжелее, но честнее (если это применимо к такой кабале, как ипотека). В 2007 году я считал по кредиту на 20 лет, что примерно через 3 года дифференцированный платёж становится выгоднее.», – отмечает наш подписчик Павел Каратаев.

Но не каждый банк предоставляет клиенту право выбора: дифференцированный и аннутетный будет тип платежа, поэтому желающим сэкономить придётся поискать. Как рассказала Inna Churilova, чтобы получить дифференцированный платёж она подала документы в три банка, и только в одном из них её заявку одобрили.

Валентина Фомина

Источник: https://www.sravni.ru/text/2016/10/19/7-lajfkhakov-ot-ipotechnykh-zajomshhikov-kak-menshe-pereplachivat-po-kreditu/

Ипотека — неочевидные моменты и полезные советы

Почему при ипотеке сначала платятся проценты

Много видел и читал постов про ипотеку, и во многих у людей возникают проблемы, которых на самом деле нет. Ниже постараюсь рассказать про неочевидные, но простые вещи в ипотечном кредите касательно выплат, типа платежа и.т.п. Конечно, лучше в долги не влезать, но если нет вариантов, и они не на последние деньги, то можно смело читать дальше.

Самое главное, что нужно понять, перед тем как брать ипотечный кредит — процент, который вы платите ежемесячно банку, за взятые деньги зависит только от:

— % ставки по ипотеке

— суммы ипотечного кредита (а точнее сумм основного долга, который ежемесячно уменьшается)

Ни от срока кредита, ни от типа платежа он не зависит. Запомните это.

Срок ипотеки, тип платежа, тип досрочного погашения фактически всегда определяете вы, а не банк, но это работает только при условии, что вы можете платить больший платеж чем по договору с банком.

Да есть разница переплат по кредиту из-за сроков или типа ежемесячного платежа, но она актуально только если выплачивать в течении всего срока и без досрочек.

Мой общий принцип взятия ипотеки — рассчитать вариант с максимальными платежами и наименьшей переплатой по кредиту, но взять с минимальными платежами и стараться платить по своим максимальным расчётам, так будет маневр на финансовые форс-мажоры, но нужна дисциплина.

Совет 1.

Даже если по вашим подсчетам вы можете потянуть в ипотеку сумму X на 3,5,10 лет, берите эту сумму на максимальный срок (20-30 лет) с минимальным ежемесячным платежом. Но при этом обязательно или максимально исправно платите ежемесячно ту сумму, на которую вы рассчитывали при сроке на 3,5,10 лет. Т.е.

, например, вы можете позволить себе взять ипотеку на 5 лет при ежемесячных платежах 50т.р, берите на 30лет с ежемесячным 20т.р. Но ежемесячно платите сумму 50 т.е. основной + досрочка = 50т.р.

Тем самым у вас фактически будет 5летняя ипотека, но в случае финансовых проблем у вас всегда будет возможность вместо 50 заплатить меньше, с 5летней бы пришлось кровь из носу находить 50к в месяц. При таком подходе и аннуитетном платеже, через год обязательный платеж у вас уже будет уже не 20т.р. а меньше, т.е.

ежемесячно вы будете больше вносить досрочки, но в сумме с обязательным у вас всегда будет 50. Если вы будет вносить платежи по 30летней равные платежам 5летней у вас и будет переплата как по 5летней ипотеке.

Совет 2.

Тип платежа — не важен, если вы можете платить по максимальному из возможных вариантов платежей. Если вы хотите и можете позволить себе дифференцированный платеж, а банк предлагает только аннуитетный — вносите досрочкой ежемесячно недостающую сумму как при диф. и получите фактически дифференцированный платеж.

Совет 3.

Нюансы внесения досрочного платежа.

Сроки внесения досрочного платежа — чем раньше, тем лучше. При этом важно помнить, что сначала с суммы досрочки списываются проценты за пользования деньгами, а потом на оставшуюся сумму уменьшается тело кредита, при этом также уменьшается сумма платежа за расчетный месяц на сумму этих процентов и процентов с уменьшения тела кредита.

Пример: пусть ежемесячный платеж 10т.р. (из которых 9т.р. проценты, а 1т.р. — погашение долга) платится первого числа месяца. При оплате 15 числа (т.е. за полмесяца) досрочки в сумме 10т.р. мы получим 4.5т.р. уйдет на проценты, а 5.

5 на погашение основного долга. И в итоге 1 числа вам нужно будет заплатить только оставшиеся % в сумме чуть меньше чем 4.5т.р. (так делает сбербанк).

Поэтому если вам нужно заплатить досрочку 10 + 10 основной по графику делаем так:

— или на следующее число за датой обязательного платежа оформляем досрочку на 10т.р. тогда след обязательный платеж почти не пострадает (уберутся проценты за 1 день)

— или оформляем досрочку когда удобно на 10т.р. и после ее уплаты оформляем 2ую досрочку на дату обязательного платежа в сумме 10т.р., но тут сбер может косячнуть взять ваш обязательный оставшийся платеж (в примере 4.5) и попытаться снять досрочку в 10т.р.

— или оформляем досрочку когда удобно на 10т.р. и после ее уплаты оформляем 2ую досрочку на следующую дату после обязательного платежа на сумму из расчета 10т.р. — Xт.р. (где X сумма оставшегося обязательного платежа)

Совет 4.

Досрочное погашение в счет уменьшения срока, но банк принимает только в счет уменьшения ежемесячного платежа.

Если вам надо в счет уменьшения срока исходим из того, что фактически не меняется ежемесячный платеж, поэтому, если банк может принять досрочку только в счет уменьшения платежа — корректируем это уменьшение доп.

ежемесячной досрочкой так чтобы платёж оставался фиксированным, так вы смоделируете постоянный платеж, ежемесячно эта досрочка будет увеличиваться т.к. платеж будет уменьшаться.

Все эти советы требуют внутренней дисциплины и ответственности, т.к. банк будет просить меньше и нужно заставлять себя отдавать больше, но в целом они позволят чувствовать себя более свободно и менее нагруженным кредитным бременем.

Источник: https://pikabu.ru/story/ipoteka__neochevidnyie_momentyi_i_poleznyie_sovetyi_5299689

Как уменьшить ипотечный платеж (10 простых советов) :: Ваш дом :: РБК Недвижимость

Почему при ипотеке сначала платятся проценты

«РБК-Недвижимость» совместно с экспертами компании Penny Lane Realty предлагает 10 простых советов, с помощью которых вы можете существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

«РБК-Недвижимость» совместно с экспертами компании Penny Lane Realty предлагает 10 простых советов, с помощью которых вы можете существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

Возьмем для примера среднестатистические условия ипотечного кредита на квартиру в Москве.

Сумма кредита — 6 000 000 руб.Срок — 30 лет.

Ставка — 14% годовых.

Ежемесячный платеж при аннуитетном (см. примечания внизу страницы) платеже — 71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже — 85 708 руб., из них 16 667 руб. — основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.

1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита — это выгоднее
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс.

Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб.

Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн 732 тыс. руб.

2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну — две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12.

Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, вы можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1 440 000 руб.

за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.

3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок
Простое правило — чем дольше срок, тем ниже платеж — никто не отменял.

Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73 642. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71 118 руб.

Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно вы теряете 2 564 руб.

4. Планируйте ежемесячный взнос с запасом для выплат
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые вам по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100-150 тыс.

каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит вам не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца.

При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие ваш график, если вы понимаете, что можете это себе позволить. При этом вы можете каждый месяц «редактировать» ваш бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце — 150 тыс. и т.д.).

К примеру, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие ваш платеж, итоговая переплата составит 7 млн 687 тыс. руб. вместо 15 374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.

5. Откладывайте средства на депозитном счете
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж.

Депозит — прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб.

пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб.

в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.

Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.

6. Мониторьте информацию об изменениях тарифов кредитования вашего банка
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. Отслеживайте постоянно (раз в месяц) эти изменения на сайте вашего кредитора.

И если вы увидели, что банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то можете обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что вы — исправный заемщик, не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования.

Банкиры, конечно, не особо рады таким заявлениям, но ставки снижают в надежде на вашу лояльность и то, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Даже снижение процентной ставки на 0,25% позволит сэкономить вам 360 000 руб.

за весь срок пользования кредитом.

7. Оформляйте налоговый вычет
С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 руб. и направить их на погашение кредита.

8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке
После выплаты процентов банку за каждый год, вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.

9. Используйте материнский капитал
Если в вашей семье родился второй ребенок, вы можете использовать материнский капитал в размере 365 тысяч на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ваш ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб.

в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1 412 млн. руб. вашего бюджета по аннуитету и 1 млн 871 тыс. руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а ваши свободные средства на протяжении 30 лет, т.к.

ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.

10. Если купленная квартира в ипотеку — не единственное ваше жилье, сдавайте его в аренду
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение.

Однако, если вы исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять вашу квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Даже по самым скромным подсчетам в год можно сэкономить до 360 000 руб.

Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., мы сможем уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 руб. в месяц.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d31da9a7947a78ce98080

Здесь закон
Добавить комментарий