Офисное помещение как можно его использовать

Как использовать офисные помещения для привлечения дополнительного дохода — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Офисное помещение как можно его использовать

Источник изображения: МФК «Башня Федерация, Восток»

Ритейл

Это решение наиболее очевидно – в небольшом офисе можно разместить розничную торговую точку. В более выгодном положении окажутся владельцы помещений с отдельным выходом на улицу, но и магазин внутри Бизнес-центра может оказаться востребованным.

В этом случае стоит ориентироваться на пул арендаторов соседних офисов – ведь именно они станут основными клиентами торговой точки.

Ассортиментный ряд подобных точек: продукты, прохладительные напитки и кофе, канцелярские принадлежности, предметы первой необходимости, сувениры, цветы.

«…Всевозможные вендинговые аппараты. Это работает, если в офисе постоянно большой трафик. Сдайте место под кофейный или снековый автоматы, или поставьте свой подобный аппарат, и будет Вам дополнительная прибыль», — рекомендует Алексей Александрович Ковалёв, Директор агентства недвижимости «Гнездо».

Шоу-рум

Высококлассные офисные помещения имеют презентабельную отделку и хорошее освещение.

 Для создания шоу-рума достаточно оснастить помещение зеркалами, вешалами и примерочной кабиной, добавить несколько ярких акцентов, создающих нужную атмосферу.

К очевидным плюсам подобного решения для владельцев шоу-рума является безопасность и пропускной режим в Бизнес-центре: клиенты приходят по предварительной записи, а за сохранность товара можно не беспокоиться.

Клиентские офисы

Что открыть в офисном помещении без особых затрат? Еще один практичный вариант – клиентский офис. Бизнес в этом случае ориентирован на оказание услуг клиентам и не требует больших вложений и специального оборудования:

1. Кадровое или рекрутинговое агентство;2. Туристическое агентство;3. Агентство по подбору домашнего персонала;

4. Агентство по организации праздников.

Источник изображения: Бизнес-центр «Японский дом»

«Здесь многое зависит от размеров, планировки и расположения самого офиса, специфики деятельности в нем происходящей. Пример из личного опыта: Сняли офис под пункт выдачи интернет-магазина автозапчастей. Впридачу к основному офису шли 3 кабинета в глубине «основного» зала.

Они были нам не особо нужны, но других вариантов в интересующей нас локации просто не было, сроки поджимали, поэтому пришлось брать. Один кабинет задействовали под свои цели (кабинет-переговорка), а вот два остальных помещения (из которых одно без окна) девать было некуда. Выход — субаренда.

Проблема заключалась в том, что для того, чтоб попасть в эти комнаты (каждая около 15 кв. м) нужно было пройти через наш open-space, который является одновременно и офисом, и складом (что немаловажно, то есть движение «туда-сюда» посторонних людей здесь ни к чему).

Выход очевиден — нужна компания, в которую клиенты ходить не будут, изредка сотрудники. Желающие нашлись быстро – сдали в субаренду двум начинающим IT-компания по 4-5 человек в каждой (Веб-дизайнеры и программисты).

Из наших ограничений — сдвинули на метр стеллажи комплектации заказов и отгородили простеньким барьером, дабы оставить проход сотрудникам субарендаторов. В итоге 70% всей аренды оплачивали за счет субарендаторов», — делится своим опытом Алексей Александрович Ковалёв, Директор агентства недвижимости «Гнездо».

Коворкинг (сервис-офисы)

Популярность индивидуальных рабочих мест в России стабильно растет. Коворкинг дает возможность работать в комфортной и деловой обстановке за разумную плату, но что еще важнее – именно в то время, когда это удобно человеку.

Организация коворкинга потребует некоторых затрат: как минимум оснащения офиса столами и креслами или стульями, дополнительным местным освещением. Потребуется организовать кухонную зону, либо установить кулер и кофе-машину, а также приобрести принтер, сканер и копир или МФУ.

Штат сотрудников в коворкинге включает администраторов зала и секретарей на ресепшн, выполняющих мелкие поручения, системного администратора, уборщика.

«Несмотря на рыночную тенденцию — уменьшение доли вакантных площадей в качественных бизнес-центрах класса А, связанную с ограниченным вводом новых объектов в этом году -, владельцы ищут новые источники доходов в бизнес-центрах.

Сейчас набирают большую популярность сервис-офисы. У них есть ряд неоспоримых преимуществ – готовое оборудованное офисное пространство для проектных команд, аудиторов, которым требуются временные рабочие места.

Такие помещения занимают немного места и сдаются на небольшой срок, являясь объектом «мелкой розницы».

Более того, арендаторы подобных объектов зачастую прибегают к дополнительным услугам – IT-услугам, ресепшн, консъерж-сервис, аренда переговорных комнат, услуги секретаря, что приносит бизнес-центру дополнительный доход.

Подобный проект был удачно реализован в нашем БЦ класса А «Северная башня», менее чем за 3 месяца нам удалось организовать и  заселить сервисные офисы. Средняя ставка аренды в месяц за сервисный офис у нас превышает 70,000 рублей за квадратный метр в год (allin).

Стоит отметить, что арендаторы сервис-офисов имеют возможность пользоваться полностью всей  инфраструктурой Башни (фитнес-центром, конференц-залом, точками питания и т.д.).  По нашему опыту можем сказать, что не только арендаторы БЦ «Северная Башня», но и внешние крупные корпорации все чаще прибегают к услугам сервис-офисов», сообщает  Михаил Миронов, Коммерческий директор «Р7 Групп»

Организация семинаров, мероприятий и мастер-классов

Оборудованный офис подойдет для организации небольших мероприятий: слушателям будет удобнее и комфортнее, чем в конференц-зале. Ставки краткосрочной аренды выше, чем у долгосрочной, поэтому имеет смысл вложиться в рекламу и разместить информацию о своем предложении на специализированных ресурсах.

«Во многих деловых центрах использование атриума и конференц-зала ограничивается только проведением бизнес-мероприятий, но они также могут подходить для проведения мероприятий неделового характера, таких как корпоративный вечер или концерт. Например, в нашем бизнес-центре мы проводим в среднем 50 мероприятий в год разного характера.

Более того, при сдаче конференц-зала в аренду мы также предоставляем услуги кейтеринга, что делает эту опцию вдвойне привлекательной для клиентов БЦ «Северная Башня».

 Примером того, как классический атриум может превратиться в рекреационную зону могут служить прошедшие трансляции матчей Чемпионата мира по футболу в БЦ «Северная Башня» с привлечением партнеров – Хендэ Мотор СНГ и Утконос Для Бизнеса», добавляет Михаил Миронов

Студия для фото и видеосъемок

Еще один нестандартный вариант – сдача помещения под телевизионные и рекламные съемки, а также для фотосессий. Для реализации таких идей требуются респектабельные офисы с отделкой и качественной мебелью, высоким уровнем инсоляции, возможностью подключения световой и звуковой аппаратуры.

Источник изображения: Особняк на Бол. Саввинском

Презентации, выставки, галереи 

Наконец, просторное офисное помещение может стать и презентационной площадкой, на которой представлены картины, фотографии или другие изделия для продажи. Преимущества для арендаторов те же, что и при организации шоурума: высокий уровень безопасности позволит им не беспокоиться о сохранности представленных коллекций и визитов случайных неблагонадежных посетителей.

Источник: https://amo.ru/blog/article/kakispolzovatofisnyyepomeshcheniya7perspektivnykhidey

5 примеров нестандартного использования офисных площадей

Офисное помещение как можно его использовать

В условиях низкого спроса на офисы арендодатели стремятся расширить пул своих потенциальных клиентов, предлагая новые возможности использования площадей в своих проектах.

Эксперты ГК «ЭКООФИС» составили рейтинг наиболее распространенных видов нестандартного использования офисных площадей в проектах В и С класса.

Вслед за владельцами ТЦ, собственники офисной недвижимости начали сдавать помещения  для проведения выставок, съемок телевизионных шоу и различных развлекательных мероприятий.

В условиях текущей сложной ситуации в экономике общее число активных арендаторов на рынке коммерческой недвижимости продолжает снижаться. Одни компании банкротятся, другие оптимизируют свои расходы, сокращают штат и переезжают с дорогих, просторных в более дешевые и маленькие офисы.

Доля вакантных площадей продолжает расти и найти арендаторов, для пустующих офисов, становится все сложнее. Поэтому собственники бизнес парков все чаще предлагают использовать пустующие площади и пространства в нестандартных целях.

При этом в аренду могут предлагаться как обычные помещения свободного назначения, которые в принципе можно переделать подо что угодно, так и специально оборудованные для того или иного вида деятельности, например – готовые репетиционные базы или киностудии. «Подобные меры помогают собственнику диверсифицировать риски, – считает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев.

– Дело в том, что оборудование под конкретный вид помещения позволяет не только расширить целевую аудиторию за счет компаний со специфическими требованиями к помещению, но и эффективно сдавать такие площади в краткосрочную аренду: от нескольких часов до нескольких недель».

На сегодняшний день, по мнению специалистов ГК «ЭКООФИС» рейтинг вариантов нестандартного использования помещений офисных проектах выглядит следующим образом.

Ритейл и предприятия сферы услуг

Наиболее распространенный пример – это сдача площадей в аренду под магазины и «клиентские» офисы.

Как правило, они представляют собой минимаркеты в которых продаются продукты и напитки, а также пресса и мелкие бытовые товары первой необходимости, турагентства, небольшие салоны красоты и даже фитнес-центры.

В большинстве своем подобные предприятия рассчитаны на внутренний спрос со стороны сотрудников компаний-арендаторов. Ведь для человека, который работает полный рабочий день, очень важно иметь возможность уделять время себе и своим хобби.

«До кризиса представители сферы услуг ориентировались на широкий спрос и места внутри бизнес-центра или бизнес-парка, без отдельного выхода на улицу с хорошим трафиком им были не очень интересны, – комментирует Андрей Ковалев. – Сейчас эти компании стремятся в поисках «рынка сбыта». Более того, многие из них выживают только за счет того круга потребителей, который они могут найти в непосредственной близости».

Помещения для семинаров и мастер-классов

Помещения для семинаров и мастер-классов предлагаются во многих бизнес-центрах. В большинстве случаев эти помещения сдаются уже полностью оборудованными, со стульями и столами, экраном и проектором, и т.д. Во многих случаях арендодатели в качестве дополнительной услуги предлагают организацию кофе-брейков.

«Сдавать в аренду помещения для семинаров достаточно выгодно для собственника площадей, – считает Андрей Ковалев. – Дело в том, что само оборудование для подобного зала стоит не дорого и служит долгое время.

Кроме того, такие мероприятия обычно проводятся максимум 1-2 дня, так что ставки при такой краткосрочной аренде можно поднять весьма существенно».

Добавим, что в последнее время предназначенные для семинаров помещения нередко сдаются также под различного вида спортивные занятия, например, йогой или танцами.

Галереи для выставок

Собственники бизнес-центров охотно готовы сдавать в аренду не только офисные помещения, но и общественное пространство внутри здания, галереи, атриумы, холлы. Арендуют их в большинстве случаев для организации арт-площадок. Для арендатора подобные площадки интересны благодаря своему расположению (это нетиповой офис) и свободной планировке.

Поэтому всегда есть возможность легко и быстро переоборудовать их под любое мероприятие. Например, в бизнес-парке «Кожевники» для проведения подобных мероприятий сдается «Фонтанный зал». Он представляет собой галерею, которая переходит в атриум, где и расположен небольшой декоративный фонтан. Общая площадь зала равна 359 кв.

м, а на его территории может поместиться около 250 человек.

Площадки для презентаций и развлекательных мероприятий

В бизнес-парках, где сам формат предполагает достаточно большую закрытую территорию, в аренду сдаются не только помещения внутри зданий, но и открытое пространство во внутренних дворах.

Эти площадки удобны для проведения самых разных массовых мероприятий: корпоративов, спортивных праздников, презентаций, а также выставок-продаж. Главное преимущество подобных площадок – это камерность и наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

При этом стоимость их аренды существенно ниже, чем других альтернативных вариантов, например, в городских парках или площадок около крупных торговых центров. Кроме того, гораздо меньше административных согласований. В БП «Дербеневский» стоимость открытых площадок варьируется от пяти до девяти тысяч рублей в час.

При этом многофункциональная площадка находится под круглосуточной охраной, обеспечена электричеством и парковкой. А при необходимости управляющая компания окажет услуги по украшению, организации кеттеринга и многое другое.

Студии для съемок

Использование бывших офисов в качестве студий для съемки телевизионных передач это, пожалуй, самый интересный и необычный пример использования пространства в бизнес-парках сегодня.

При этом многие собственники предлагают для данных целей обычные помещения с качественным ремонтом, мебелью и хорошим видом из окна. Безусловно, спрос на подобные помещения есть, однако, подобный формат подходит далеко не для каждого. При этом, среди массы подобных предложений есть и уникальные.

Например, в бизнес-парке «Кожевники» арендовать можно целый съемочный павильон, с профессиональным осветительным, аудио и видео оборудованием.

При этом собственник предлагает арендаторам еще и услуги собственной киностудии, которая способна качественно выполнить работы по производству телевизионных передач, брейн рингов, телесериалов, полнометражных фильмов, музыкальных клипов и рекламных роликов.

«Безусловно, подобные павильоны интересны довольно узкому кругу арендаторов. Но основная сложность состоит в том, что они требуют специальных знаний и профессионального подхода к оборудованию, –говорит Андрей Ковалев. – В силу этих причин подобных предложений не так много, поэтому даже существующий «кризисный спрос» нередко оказывается выше».

Источник: https://www.shopolog.ru/metodichka/kompanii-i-rynki/top-5-variantov-nestandartnogo-ispol-zovaniya-ofisnyh-ploschadey/

Золотые правила договора аренды офисного помещения

Офисное помещение как можно его использовать

Для бизнеса любого формата во многих случаях требуется офисное помещение. В большинстве случаев офисное помещение предоставляется в аренду. На что обратить внимание в процессе заключения договора аренды офиса и как избежать неприятностей нам рассказал основатель юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» — Андрей Артюшенко.

  • С какими потенциальными рисками может столкнуться арендатор?
  • Есть так называемые очевидные риски, на которые многие арендаторы не обращают внимания. Перед подписанием договора на аренду офисных помещений я рекомендую обратить внимание на следующие:Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

Вроде бы совсем простое юридическое действие, но на практике, как это ни удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко. Если право на сдачу в аренду офисного помещения у арендодателя отсутствует, договор будет не действительным , согласно Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий органов государственных доходов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать данное офисное помещение в аренду.

Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор. Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности или справку из egov.

Если это субаренда, то необходимо ознакомится с условиями основного договора, так как Гражданским кодексом установлены некоторые ограничения при передаче в субаренду.

При заключении договора аренды офисного помещения нужно обязательно требовать план офиса

План обязательно должен быть приложен к договору, так как часто не совпадает информация либо вообще невозможно определить какое помещение и где Вы арендуете. Важно понимать, за что Вы будете платить арендную плату. Иногда в арендуемую площадь включают часть площади общего пользования, что не является корректным с точки зрения закона.

Текущий ремонт

Зачастую этого нет в договоре аренды офисного помещения, но в Гражданском кодексе у нас сказано, что текущий ремонт выполняется арендатором, если иное не установлено в договоре.

Расчет потребление коммунальных услуг в помещениях общего пользования

Возможен вариант навязывания арендатору уплаты за потребленные коммунальные услуги на территории общего пользования.

Для обоснования подобного требования арендодателя должны быть объективные особенности расположение офисного помещения.

Поэтому надо тщательно смотреть, что арендодатель приписывает к потребленным коммунальным услугам на территории общего пользования, какую формулу использует и так далее.

Перед тем как арендовать офис запросите у арендодателя письмо о намерении

Это делается для того чтобы арендатор заранее определить свои коммерческие риски и все предполагаемые затраты.

В этот список должен входить расчет оплаты коммунальных услуг в местах общего пользования, маркетинговые сборы если они есть, то, как они высчитываются и как оплачиваются, штрафы за досрочное расторжение договора аренды офисного помещения.

Если бы арендатору выдавалась такая информация изначально, то было бы меньше споров в процессе подписания договора. Но, к сожалению смотря на рынок многие договоры аренды офисного помещения, подписываются вслепую.

Как избежать неприятностей при заключении договора?

Очень часто арендатору не понятна юридическая терминология. Рекомендую добиваться до конца понимания условий договора. Потому что я сам много раз сталкивался, с тем, что арендодатель пытается объяснить одно, а пишет, к сожалению другое в договоре аренды офисного помещения.

Поэтому только совместными усилиями можно понять, что конкретно хочет арендодатель. Так же рекомендую писать договоры более простым языком. Мы юристы любим, усложнять договор аренды офисного помещения.

Иногда эти усложнения нужны, когда мы говорим, о каких -то, сложно структурированных продуктах с международным финансированием или с международными клиентами и тому подобное.

Но когда мы говорим о двух резидентах, которые, по сути, не являются юристами зачастую это обыкновенное хозяйственное товарищество, то чем проще вы используете язык, тем лучше. И еще рекомендую подписывать каждую страницу договора, чтобы не одна из сторон не могла заменить лист, тем самым его не нужно будет подшивать.

Расскажите об условиях регистрации договора аренды офисных помещений?

Договор аренды офисного помещения регистрируется, если срок его действия составляет более одного года. На практике заключаются договоры на 11 месяцев, которые по окончанию срока автоматически перезаключаются, если стороны не захотят его расторгнуть – надо понимать что, такой договор принадлежит регистрации.

Но если арендатор четко знает, что будет сидеть в арендуемом офисном помещении больше года, я бы порекомендовал заключить договор сразу на весь срок аренды ,так как его можно будет не только зарегистрировать, но и зафиксировать порядок расчета коммунальных платежей и арендную ставку согласно Гражданского кодекса РК.

Заключать ли новый договор, если сменится собственник здания?

У многих есть боязнь, что вдруг смениться собственник у офисного комплекса. Боязнь абсолютно нечем не обоснована, так как в Гражданском кодексе есть статья, которая четко говорит, что если собственник меняется, то предыдущий договор аренды офисного помещения продолжает иметь юридическую силу. Арендатор не обязан переподписывать договор.

Законно ли повышать арендную ставку при поднятии курса доллара?

Могу сказать однозначно, что наше законодательство позволяет привязать стоимость арендной платы к курсу доллара, есть механизмы и пути для закрепления. Но, правила действуют только для долгосрочных контрактов.

То есть если у вас договор аренды офисного помещения заключен на 11 месяцев и если в течении этих месяцев вам пытаются поднять арендную ставку, ссылаясь на повышения курса доллара – это не законно.

Потому что только в долгосрочных контрактах есть возможность повышения арендной платы из-за изменения курса, и то, при наличии соответствующих условий в договоре. К сожалению не все это знают.

Возможно, ли в договоре аренды офисного помещения прописать абсолютно все риски?

Не которые говорят, что условиями договора нельзя оговорить все риски, на самом деле это возможно, если вы конечно знаете предмет — только в грамотно прописанных условиях договоров, там где стороны прекрасно владеют предметом и понимают какие риски могут возникнуть, а какие нет, может быть прописано все что вам нужно.

Поэтому именно профессиональная консультация может помочь закрыть, как можно больше рисков.
Использовать формы и шаблоны я не рекомендую. Потому что законодательство часто меняется, появляется новая практика, новый опыт и все это должно попадать в тексты, а шаблон этого не отражает, ведь шаблоны, как правило, много лет не актуализируются.

Очень важно на все это обращать внимание.Казалось бы, простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим правилам делового оборота.

Большинство компаний для решения этого вопроса нанимают брокера, который занимается поиском подходящей недвижимости. Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: месторасположение, класс бизнес-центра, наличие парковочных мест, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры.

А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого договора лучше нанять юриста, имеющего соответствующий опыт.

Источник: https://arenda.kz/ru/news/6

Аренда офисных помещений или покупка: что выгоднее?

Офисное помещение как можно его использовать

Подпишитесь на нас:

31.07.2013 | 15:30 64529

Что в нынешних условиях выгоднее, покупать офис или арендовать, – вопрос спорный. Большинство специалистов – при наличии соответствующих финансовых возможностей – советуют все же приобретать офис в собственность. Особенно если внутренняя норма доходности в крупных и средних компаниях ниже, чем уровень доходности недвижимости.

По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» за год (второй квартал 2012 года – второй квартал 2013-го), средняя цена продажи офисов и средняя стоимость квадратного метра аренды офисных помещений в Петербурге увеличились весьма равномерно – на 10% и 11% соответственно.

Крупным – покупать, маленьким – снимать
Вопрос покупки или аренды офиса сугубо индивидуален. И задают его в основном потенциальные покупатели и арендаторы недорогих встроенных помещений. На окончательное принятие решения в данном случае влияют два основных фактора: наличие свободных денежных средств и целесообразность их изъятия из оборота фирмы.

Тем не менее, по мнению директора направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака» Леонида Фарисеева, предприниматель должен самостоятельно для себя определить, какой вариант будет для него выгоднее: вкладывать денежные средства в оборот, держать их в банке или приобрести недвижимость. Необходимо учитывать цели и задачи компании.

В случае покупки недвижимости придется изъять из оборота крупную сумму, а значит, проститься с частью будущих доходов. Именно поэтому бóльшая часть предпринимателей арендуют офисы и оставляют деньги в обороте, чтобы развивать свой профильный бизнес.

Директор Департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова советует исходить прежде всего из сроков окупаемости офисного помещения и оценки своих возможностей.

«Следует помнить, что, владея офисным помещением, собственник должен оплачивать налоги и коммунальные услуги, а при съеме помещения у арендатора всегда остается возможность переезда в бизнес-центр более низкого класса, и, как следствие, сокращения расходов. Однако все индивидуально, и выбор покупки или аренды помещения зависит от оборота компании и ее целей».

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» во втором квартале 2013 года средняя площадь предложения аренды офисных площадей составила 125,4 кв. м при средней цене 862,3 руб. за кв.

 м в месяц. Средняя стоимость продажи офисной недвижимости за кв. м – 104,1 тыс. руб. за кв. м. С учетом ежегодного роста арендных ставок в среднем на 11% офис в 125 кв.

 м, в случае его приобретения, окупится через семь с половиной лет.

«Если есть возможность, выгоднее купить помещение в собственность – при условии что офис выбран правильно», – отмечает эксперт Департамента коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Оксана Ковалева.

– Цены на недвижимость постоянно растут, и через несколько лет компания сможет выгодно продать купленный офис или сдать его в аренду.

Также собственное помещение можно использовать как залог при получении кредита в банке».

Как правило, достаточной суммой свободных денежных средств для приобретения коммерческого помещения и стабильным ежегодным доходом, в случае если понадобится кредит в банке, обладают крупные компании. К тому же для «больших» – это еще и элемент престижа.

Для малых предприятий зачастую характерно нестабильное финансовое положение. Оптимальное решение для них – это долгосрочная аренда офиса.

Кому это надо
Расхожее мнение, что крупные зарубежные компании предпочитают покупать офис, тогда как отечественные – арендовать, на практике оказывается всего лишь стереотипом.

«Для примера можно вспомнить крупную иностранную компанию, которая была привлечена как подрядчик на строительство дамбы сроком на семь лет. В этом случае ей было выгоднее арендовать офис, срок его окупаемости значительно превышал срок аренды», – замечает Оксана Ковалева.

Большинство отечественных компаний, как крупных так и не очень, действительно предпочитают арендовать. «Но отличий между крупными отечественными и иностранными компаниями в части выбора «купить/арендовать» нет.

Каждая компания рассматривает этот вопрос исключительно со своей точки зрения», – говорит Леонид Фарисеев.

Стоит отметить, что за рубежом крупным компаниям гораздо проще и выгоднее приобретать офисные помещения за счет низких ставок кредитования.

В целом на практике выгодно покупать здание или помещение, если внутренняя доходность в компании ниже, чем уровень доходности недвижимости.

К таким относятся, например, производственные фирмы, прибыль которых составляет обычно 9–15% (особенно в легкой промышленности, машиностроении, сельском хозяйстве…), в то время как доходность недвижимости нередко превышает 20%. В данном случае покупка офиса дает прямую экономию на аренде.

Очень часто на этапе строительства помещения приобретают с целью долгосрочных или краткосрочных инвестиций. Те компании, которые ищут офис исключительно для себя, как правило, не готовы ждать окончания строительства.

К примеру, в агентстве «Итака» рекомендуют приобретать офисную площадь на стадии строительства из-за больших объемов ввода в эксплуатацию и широкого выбора подобных объектов в Петербурге, особенно в этом году.

Правда, с этим не согласна Александра Смирнова: «В России компании, приобретающие офисы, предпочтение отдают уже готовым к “заселению” объектам в связи с меньшим количеством рисков и более низкими ставками кредитования».

По словам руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, в ряде случаев перед приобретением офисной недвижимости будущему покупателю понадобится независимая оценка объекта.

К примеру, если в рамках сделки будут привлечены кредитные ресурсы под залог офиса, отчет об оценке является обязательным. «Из необязательных видов оценки имущества достаточно популярной среди потребителей является оценка для последующей купли-продажи.

Отчет об определении рыночной стоимости покупатель обычно заказывает и использует в качестве дополнительного аргумента в переговорах с продавцом о снижении цены предложения объекта.

Консультации оценщика будут хорошим подспорьем и в том случае, если покупатель сомневается насчет цены недвижимого имущества или соответствия выбранного помещения определенным требованиям, скажем, к “проходимости” и к транспортной доступности», – говорит Марина Чижкова.

Бумажные дела
В случае желания покупателя приобрести понравившийся ему объект он должен потребовать от собственника офисной недвижимости свидетельство о собственности, технический паспорт и согласие супруги/супруги, если в качестве продавцов выступают физические лица.

Будущий владелец должен проверить задолженность по коммунальным платежам и обратить внимание на их величину, а также изучить всю историю приобретения офиса.

Потенциальному собственнику предварительно стоит проанализировать список соседей, так как есть шанс, что рядом обоснуются несовместимые для него виды бизнеса (например, бюро ритуальных услуг или непосредственный конкурент).

Преимущества аренды – Нет необходимости единовременно инвестировать большие суммы – Мобильность: можно быстро увеличить/уменьшить офисное пространство или просто поменять «место дислокации» – Прогнозируемые ежегодные затраты – в случае если арендные ставки зафиксированы в договоре, а срок его действия – 12 месяцев

– Возможность оперативного начала работы в новом офисе

Недостатки аренды – Сложность в видоизменении помещения под свои нужды – Ограничения по разрыву контрактов с клиентами в случае частых переездов – Недостаточный контроль над качеством обслуживания здания, размещение неудобной для арендатора рекламы вблизи офиса или на фасаде здания

– Отсутствие контроля над тем, какие соседи присутствуют в здании

Преимущества покупки – Постоянный рост стоимости квадратного метра (если объект ликвидный) – Возможность получить выгодные кредиты под залог находящейся в собственности недвижимости – Элемент престижа

– Дополнительный показатель стабильности бизнеса в компании

Недостатки покупки – Высокие затраты (вывод достаточно крупной суммы из оборота) – Риск снижения стоимости недвижимости – Необходимость вложений в ремонт

– Необходимость оплаты дополнительных налогов, другие платежи (налог на имущество, коммунальные платежи)

Дмитрий Наумкин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/118294/

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Офисное помещение как можно его использовать

«ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ жилыми помещениями», опубликованные федеральным правительством, носят поистине революционный характер. Они разрешают использовать квартиры

«для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение»

. Иными словами, теперь офис можно организовать не только на первом этаже в квартире с отдельным входом.

Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица?

Вопрос: Какие налоговые последствия наступают у предприятия при различных системах налогообложения/УСНО, общая система НО/?

Не нужно даже, как до сих пор, переводить жилье в «нежилье». Более того, офис может открыть не только собственник помещения, но и наниматель. Главное, чтобы он был законно зарегистрирован в этой квартире.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Кроме того, согласно п. 3 ст.

288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилого помещения под офис

Вашему соседу назначили максимально возможный штраф 1, 5 т.р.

предусмотренный ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ за использование жилого помещения не по назначению. Штраф не большой, заплатить этот штраф гораздо проще чем снимать офис. Ситуация будет ходить по кругу, соседа будут штрафовать, выносить предписание о переводе помещения в нежилое, сосед будет платить штраф (может при желании обжаловать привлечение к адм.

Организовать офис в квартире можно законно

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры. украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.».

Когда люди не знали, что такое офисный центр. многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Можно ли снять квартиру под офис?

В последнее время многие начинающие бизнесмены и фрилансеры предпочитают экономить на аренде рабочего помещения следующим образом: вместо офиса они снимают квартиру. Такой вариант очень удобен для тех, кто работает в одиночку или штат очень мал.

На сегодняшний день все больше появляется специалистов, которые могут работать на дому: дизайнеры, программисты, парикмахеры, портные, даже бухгалтеры. Однако домашние условия подходят для работы до поры до времени.

С увеличением количества заказов многие фрилансеры объединяются в небольшие группы, неофициально создают микро-агентства и задумываются о собственном офисе.

Однако с финансовой точки зрения собственное рабочее помещение, вдобавок в крупном городе — дело недешевое. Во-первых, очень трудно найти помещение нужного размера.

Офис в жилом доме: аренда офиса или покупка офиса в жилом доме

Основным вопросом после регистрации фирмы, стоящим перед начинающими предпринимателями, является аренда офиса или покупка офиса – места, где будет осуществлять свою деятельность фирма.

Если речь идет о фирме, деятельность которой связана, например, с оказанием услуг населению, то аренда офиса или покупка офиса, расположенного на первом этаже жилого дома, будет наиболее предпочтительной и удобной.

Например, допускается (без получения какого – либо специального разрешения) использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности адвоката.

Адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Бытует мнение, что аренда жилого помещения под офис — занятие скучное и утомительное, вместе с тем, наше агентство недвижимости с этим не согласится.

Благодаря нам аренда объектов недвижимости покажется Вам интересным и простым делом.

В столице расположено множество офисных помещений, но, несмотря на это, найти нормальное здание, соответствующее всем показателям, весьма непросто.

Чтоб значительно облегчить задачу, наши работники собрали на сайте хорошие варианты для многих компаний и готовы предоставить Вам квалифицированную юридическую поддержку сделок.

Наше агентство недвижимости «Добрый Дом» будет Вашим эксклюзивным гидом, который поможет ориентироваться во множестве объявлений по аренде офисов.

Заглянув в наши каталоги, Вы сможете без труда оценить конъюнктуру на столичном рынке недвижимости, все сравнить и решить, какие предложения Вам подходят.

Как продать квартиру под офис

Для начала вы должны убедиться, что квартира, которую вы собираетесь продать под офис, соответствует тем требованиям, которые устанавливает Жилищный Кодекс РФ к нежилым помещениям в многоквартирных домах.

Согласно статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое, возможен в случае, если: — есть возможность оборудовать данную квартиру отдельным входом или существует доступ к нему не через помещения общего пользования, т.е.

не через подъезд; — квартира не имеет обременений – не состоит под арестом или в залоге у банка, на нее не наложен сервитут и т.п.

Прежде чем продавать под офис квартиру, соответствующую вышеперечисленным требованиям, вам необходимо будет оформить необходимые документы и получить разрешение на ее перевод в нежилой фонд.

Использование квартиры под офис: расходы по аренде жилого помещения

Для увеличения продаж все средства хороши, а удачное расположение офиса организации самым благоприятным образом сказывается на росте доходов.

Только вот где найти такое замечательное место, которое будет и в центре, и на ходу, и еще желательно недорого? Во многих случаях отличным выходом становится использование квартиры под офис.

На центральных улицах городов, особенно в региональных центрах, расположено много многоквартирных домов. Проживать на первом этаже дома не слишком здорово, а вот если сдавать такое жилье под офис или магазин – с руками оторвут, особенно если о цене можно договориться.

Поэтому организации арендуют квартиры, которые имеют отдельный вход. Но на практике возникают проблемы с признанием расходов по аренде, поскольку не все помещения переведены в разряд нежилых.

Источник: http://pravo-38.ru/zhiloe-pomeschenie-pod-ofis-76633/

Может ли быть использовано жилое помещение под офис?

Многие владельцы квартир время от времени задаются вопросом, может ли быть использовано жилое помещение под офис? Законно ли это юридически? Можно зарегистрировать подобное офисное помещение? И как это сделать?

В большинстве случае для обеспечения деятельности фирм, компаний, корпораций и другой коммерческой деятельности руководители предпочитают покупать или арендовать офисные помещения в административных зданиях, бизнес-центрах и других подобных структурах.

В некоторых случаях, например, при отсутствии финансовой возможности аренды или покупки офисного помещения, квартиры и загородные дома также могут быть использованы как место дислокации небольшой фирмы или компании.

На основании статьи 2 Жилищного Кодекса РФ любое жилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ее собственником или лицами, проживающими в данном помещении на законных основаниях.

Однако, к офисам в жилых помещения, особенно в многоквартирных домах, предъявляются особые требования.

Требование №1

Лицо, которое занимается организацией офисного помещения в жилой квартире или доме должно быть собственником данного помещения или владеть им на законных основаниях.

Источник: http://hoz-molotok.ru/mozhno-li-ispolzovat-zhiloe-pomeschenie-pod-ofis/

Четыре ошибки бизнеса при аренде помещений

Офисное помещение как можно его использовать

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Здесь закон
Добавить комментарий